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高房价之下，世联行董事长陈劲松的几点冷思考

发布日期：2016-9-29 浏览：4194

作者：世联行董事长，陈劲松

来源：世联行（ID：worldunion-1993），已获授权

世联行董事长陈劲松提出，尽管房子依然是保卫资产的投资，但年轻人买房不要追热点，房产作为投资也并非无风险，具体情况还得具体分析。

年轻人最没风险的事，就是要好好地学习，努力上进，投资你自己，找一个好爱人。

一、机会的窗口会一扇一扇地打开

最近深圳顶级豪宅尤其是顶级豪宅的公寓卖得特别好，但是低端公寓卖得特别差，就财富基尼系数来说，深圳的房价已经超出深圳普通人的工资那么多倍，这是收入房价比，实在是不合理了，疯狂了。原因是有些房价他不是按照你这个参照系来的。就是买那些所谓顶级公寓的，是财富金字塔顶尖的人。

北上广深尤其深圳，这个房价已经向国际一流水平上看齐了。如果到这个程度，我们要看一看同样是大国，人家发展了那么长时间，美国对我们有什么样的提示？我觉得这次去美国有几个很大的收获：

首先，大家认为深圳、北京、上海没有新房供应了，资产方很着急。这不对，纽约目前到处是工地，旧城更新非常火爆，纽约新房项目我还去看了好几个。一个城市现在不买将来就没有供应了，这个不存在。旧城改造、城市更新会提供大量的物业空间。所以一手楼是不是走到尽头了？也不是，纽约一手楼的量非常大。实际上我们在纽约看到的，在其他城市能不能看到呢？不能。所以跟中国的情况一样，世界不是平的，房地产更不是平的。

第二，我们看到新的年轻人的社区正在迅速崛起。新区是年轻人的聚居地，他跟老的豪宅区形成鲜明对比，这在纽约最明显。纽约一些新区聚集了大量年轻人，非常有活力，比如翠贝卡区、布鲁克林区，以前是屠宰场、平民区，现在最时髦的公司在那里，比如谷歌；最好的艺术馆在那里，比如惠特尼；最漂亮的餐厅也在那里，现在房价也就涨起来了。

同时我们看老区，比如上东区中央公园附近，我认为衰败得一塌糊涂了，里面就是一些老人，房子的格调，大理石、罗马柱完全过时了，年轻人都不愿意去。这就是一代人有一代人城市的观点，一代人有一代人的城市新区。

所以说年轻的朋友，“那个老区好的住宅区，土豪把价格搞得那么贵，我一辈子都没有希望。”我告诉大家，新区成长起来会比老区更火爆、更酷，房价更高。

在深圳这种新区明显吗？不明显。我认为的深圳的一些老区，比如说翠贝卡因为是屠宰区，类似于深圳的清水河，你看清水河现在跟华侨城比那价格差了多少？差太多了。事实上就是在那种区现在已经发展得不得了了。这预示着年轻人会改变深圳的城市面貌。不止深圳，各个城市都一样，你去看长期出租房、城中村那些地方，聚集了大量年轻人，他们正在改变那个区的面貌，因此新的发展或者新的房地产会有大的机会，那不是小机会。我总是说“机会的窗口会一扇一扇地打开”，会一直都有。大家不用特别焦虑地急着去入市，去抢。

二、房价的基本规律

比如说房价永远上升，这个传说对不对呢？也对也不对。那我是不是马上要投资一套房？什么时候投资最好？一年内房价走势怎么样？类似这种问题，我们经常碰得到。因为一个一个的具体问题很难说，我们说说规律。

第一，全球房价的基本规律是波浪式上升。你去纽约、洛杉矶、香港，日本有一个大的回调现在也基本止住了，日本是个非常特殊的案例。其他国家我们基本看到的情况，包括中国前三十年，都是波浪式上升。

我们怎么在波浪式上升的低点买呢？走到低点买房，你需要非常多的勇气。我要讲一讲这条波浪上升到什么阶段都有什么特征，会发生什么事情。

首先，从最低点开始，房价到最低点有几个特征：1，萧条，成交量非常低；2，开发商地价更低，没人要地；3，谁在买房？急用的，比如结婚急需的，完全用家，他算了一个账发现，出租回报率合理，他付一点按揭，这是真实的用家。

然后，随着用家的不断介入，开发商房子成交量不断增加，这时候开发商发现好卖了，开始进入成长期，一般成长期的时间3倍于萧条期。这个成长期一般都是缓缓上升的，开发商的地价依然很便宜，因为大家还没确认到底行不行。所以这个时候是开发商买地的最佳时间。这时候买家是用家加上长期投资者，不是为了炒。因为他有钱，他觉得房地产是稳当的，这个比例开始增加了。这段时间是很长的，一般来讲有3、4年，甚至4、5年。这段期间买房全是最好的时期，因为涨得缓慢。在低点时你不敢买，因为那挑战人性，但是在缓慢增长期的时候，对用家加长期投资者而言就是最好了。

最后，进入了风险期了。风险期指：1，房价急升；2，地王频现；3，成交开始萎缩；4，用家退出市场；5，动力全是投资客。如果成交量越来越低，这时候可能走到顶部了。走到顶部时，危险随时来，就是一个金融政策、一个房地产政策，比如提高首付、限购限贷，实体经济有点什么事，就进入了急速下跌期。这段风险期时间不到成长期的1/3，但市场上没有人有动力买房，投资者不买，用家买不起，然后开发商的地价这个时候就急降，成交量基本上跌下来了。风险期是大家要高度关注的，年轻人这个时候不应该去抢房。

三、如何看待现阶段的地王问题

大家都往金字塔尖上走，你也看到央企拿地王的趋势。央企的垄断划分、寡头聚集，是这个行业不可阻挡的趋势吗？寡头占金字塔尖份额越来越大这是趋势，全球都一样，没有例外。现在地王频现就是钱没地方去：

第一，大家终于认识到有些城市可能他的潜力非常大，以前好像都差不多，比如深圳、广州、杭州，甚至是跟温州也都差不多，后面突然发现不对，这个城市可能有更高的潜力，然后拿着钱杀进来。那这钱从哪儿来？几件事，我们看这几年中央要去产能，就是其他行业没法做了，全部产能过剩，但房地产这几年销售不错，所有大市场里面包括消费品，只有房地产十万亿级销售还不错。这个大行业就集中了所有的其他行业的钱。

第二，去年股市疯狂的时候房市不怎么样，股市和互联网泡沫爆了，互联网PE没那么大吸引力了，那这些大资金怎么办。

第三，无风险的资金成本越来越低了，钱越来越便宜了。这样的话大家认为房价也算合理了。钱的利息是度量一切东西价值的标尺，他在缩小，就是这个尺在缩小。那当然显得这个东西的价值就增长了。

这个行业还会继续高歌猛进吗？上升越快越不可持续。

上海诞生了14万的“宇宙地王”，如果诞生一个“宇宙地王”，所有地价普遍上升是非常危险的，对这个行业非常不好。如果诞生这个地王，有特殊的安排、特殊的想法，上海出这么一个事也不奇怪，因为他是大上海，他想搞一个世界顶级的，他的客户有那么多，我觉得问题也不大。但是他不应该是带动所有的上海地价这样升，这样升对上海来说迅速达到了一个风险期。

对开发商而言，面临的最大问题就是，金融机构的钱是不是长钱？如果是长钱那就顶几年问题不大，如果是短钱那风险就大了。所以说中国开发商钱的长和短，意味着你在风险区域能不能捱过这个风险，如果捱过去了你很厉害了。所以说风险还是伴随着我们。

在这样一个连存款都负利率的情况下，如果要没风险你就是负利率的。所以说风险当然有，我们炒股风险也很大，互联网金融业有风险，最没风险的事，就是要好好地学习，努力上进，投资你自己，找一个好爱人。

附陈劲松读书笔记：不谈房价，谈什么？

1、社会科学之耻

对于中国的房价问题，我们看到目前在主流的经济学界，大家不断简单地搬弄刚需法则的教条，不断以货币理论做出似是而非的解释；或者干脆完全抛开学理对话，“以痞子的方式对赌房价的涨跌以吸引公众注意力。”

这是中国社会科学，对近数十年，中国城市最为重要的，以房地产为核心元素的空间社会经济变化的完全漠然和熟视无睹。这里面既没有能力，也没有方法，更没有对转型中城市人群的深切理论关怀，所有官方研究机构的“预测”和政策“建议”在不断地沦为市场的笑柄。

耻辱在于，我们对“都市”，没有哪怕是不深刻但现状功能描述性的研究；我们对都市中的人群变化，中产阶级尤其是弱势群体的，哪怕是典型的分析都没有；我们对世界的“城市化”完全没有规律性的总结，对中国人类历史上最大规模的城市化缺乏想象力；我们对各城市的发展规划，没有哪怕是可以自圆其说的数字推理；我们对“空间”，对“房地产”，采取的是，要么简单地划为一般商品；要么简单地强调居住功能这种随机主义的态度。

以上的恶果就是中国房地产总在舆论的风口浪尖上，关于房地产的政策也总是在“打摆子”。房地产的价格每上一个台阶全部都超出预期，在民众总是恐慌性购买的同时，城市效率在“摊大饼”中愈来愈低，城市运行成本几乎跑到了世界的前列。

我们对“城市化”，对“空间”，对“都市密度”，对“公共住宅”，对“农民房”，对“房地产税”几乎都没有共识。

所有理论都追着房价在走，令人汗颜和无奈。

2、地铁和下水道的路线就是权力的轨迹

政府参与房地产价格上涨了吗？虽然历届政府出台了N多限制房价的措施，但为什么老百姓就一门心思地认定政府就是房价上涨的元凶呢？

我不认为凡是上来就骂政府的学者是一个好学者，也不怀疑政府调控房价的“初心”。但正如原首尔市长李明博说的：“政策如同不精明的猎人，为打一只野猪满山瞎跑，结果祸害了山里其他动物。”

比如合肥奇葩地限价，明明市场价可以卖到限价的130%，却规定只能卖低价，这会出现什么景象？难道这还不能想象出来吗？

在房价上用蛮力，而且用力过猛的奇葩招数又何止合肥？关键是无论多猛的力道，当用错地方的时候，会有任何作用吗？

政府本应在空间的社会分层过程中发挥作用，以确保更平等，其手段包括：规划、分区、环评、公共住宅、城市更新、新区规划、公共服务、公共交通……

规划事实上就是一个政论过程，它直接影响着房屋价值在不同群体中的分配。美国布朗大学教授在《都市财富》中说：“下水道的路线就是权力的轨迹！"

北上深的地铁线路，优质学校的安排，容积率，难道不是权力的轨迹吗？

哪条地铁线人满为患？为什么？